FAQ zur Grundsteuerreform

Die Grundsteuer wird nach dem Gesetz in einem dreistufigen Verfahren geregelt.
Zunächst wird im Grundsteuerwertbescheid der Grundsteuerwert ermittelt. Bei der Grundsteuer B wird dieser Wert aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert berechnet. In der Regel basieren diese Werte auf den Angaben aus der Steuererklärung.
Im nächsten Schritt wird der Grundsteuerwert mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Diese Steuermesszahl ist bei der Wohnnutzung um 30 % geringer als bei sonstigen Nutzungen. Es erfolgt also eine Begünstigung des Wohnens. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag mit Grundsteuermessbescheid.
Im dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer, die im Grundsteuerbescheid festgesetzt wird.

Die Bodenrichtwerte sind in die Datenbank Boris-BW eingestellt und können dort unter der Rubrik „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“ abgerufen werden. Bodenrichtwerte Grundsteuer B.

Die Bodenrichtwerte wurden vom örtlichen Gutachterausschuss auf den Stichtag 01.01.2022 festgestellt. Der Gutachterausschuss ist ein selbstständiges und unabhängiges Gremium. Die Mitglieder haben Erfahrungen im örtlichen Grundstücksmarkt.

Ein Verzeichnis der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg mit den jeweiligen Kontaktdaten finden Sie unter Verzeichnis gemäß Gutachterausschussverordnung.

Alleine die Nutzung der Gartenfläche sagt noch nichts darüber aus, inwieweit die Fläche Bauland ist. In bebauten Gebieten zählen in der Regel auch nicht bebaubare Grundstücksflächen (z.B. Ziergärten bei Einfamilienhausgrundstücken) zum Bauland. Die Größe der nicht bebaubaren, aber zum Bauland zählenden Grundstücksfläche hat Einfluss auf das Maß der Bebauung. Hinzu kommt, dass der Bodenwert für Bodenrichtwertzonen und nicht für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile festgesetzt wird.

Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives unbebautes Grundstück mit definierten Merkmalen (z.B. Art und Maß der Bebauung). Dieses fiktive Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet. Die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sollen typisch für die Zone sein. Innerhalb einer Zone können die Merkmale zwischen den tatsächlich vorhandenen Grundstücken und dem Bodenrichtwertgrundstück somit abweichen. Lagebedingte Wertunterschiede dürfen innerhalb einer Zone beispielsweise plus/minus 30 Prozent betragen. Der Bodenrichtwert muss daher nicht mit dem Marktwert Ihres Grundstücks identisch sein.

Auf Antrag kann ein anderer Wert des Grundstücks angesetzt werden. Hierfür muss durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen werden, dass der tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt 01.01.2022 mehr als 30 % von dem Wert, der Ihnen vom Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid mitgeteilt wurde, abweicht.
Dazu müssen Sie ein Gutachten beim zuständigen Gutachterausschuss oder einem von der Finanzverwaltung anerkannten Gutachter beauftragen und dieses Dann dem Finanzamt vorlegen. Anerkannt sind Gutachter, wenn sie öffentlich bestellt (z.B. von der IHK) oder zertifiziert sind. Nähere Informationen finden sich unter der Kachel „Einreichen eines Gutachtens“ auf der Homepage des Landes Baden-Württemberg. Grundsteuer - Finanzämter Baden-Württemberg
 Einreichen eines Gutachtens - Finanzämter Baden-Württemberg

Bei der Grundsteuer B errechnet sich der Grundsteuerwert durch die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Eine Schätzung erfolgt in der Regel, wenn die Steuererklärung nicht rechtzeitig abgegeben wurde.

Der Landegesetzgeber in Baden-Württemberg hat sich dafür entschieden, im Rahmen der Grundsteuer B nur den Bodenwert (Bodenrichtwert x Grundstücksfläche) zu Grunde zu legen. Der Wert des Gebäudes spielt im neuen Grundsteuermodell keine Rolle.

Sowohl das neue Bundesmodell als auch das Landesgrundsteuergesetz regeln, dass die Wohnungen und Wohnhäuser (sog. Wohnteil) der Landwirte wie die Wohnungen und Wohngebäude von Nicht-Landwirten der Grundsteuer B unterliegen. Die Kommune hat hierauf keinen Einfluss.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist. Daher wurde eine Neuregelung der grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Pauschal betrachtet haben Ein- und Zweifamilienhäuser nach dem neuen Recht mehr zu bezahlen als bisher. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Eventuell haben Sie die Abgrenzung für die Wohnung oder das Wohngebäude (sog. Wohnteil) in der Grundsteuererklärung nicht vorgenommen.

Oder: Wenn Sie die Grundsteuererklärung nicht abgegeben haben, fehlte eine Abgrenzung. Das Finanzamt hat dann in der Schätzung das gesamte Grundstück zugrunde gelegt.

Bitte klären Sie das mit dem Finanzamt Tuttlingen.

Der Messbetrag errechnet sich aus dem Produkt von Grundsteuerwert und gesetzlich vorgegebener Steuermesszahl. Die Steuermesszahl beträgt grundsätzlich 1,3 Promille. Begünstigt wird auf Antrag beispielsweise die überwiegende Wohnnutzung eines Grundstücks (wirtschaftliche Einheit). Bei dieser Nutzung wird die Steuermesszahl um 30 Prozent verringert. Der Antrag kann in schriftlicher oder telefonischer Form beim Finanzamt gestellt werden.

Eventuell haben Sie die Ermäßigung für die Wohnung oder das Wohngebäude in der Grundsteuererklärung nicht angekreuzt.

Oder: Die Ermäßigung setzt einen Antrag voraus. Der Antrag kann in schriftlicher oder telefonischer Form beim Finanzamt gestellt werden. Haben Sie die Grundsteuererklärung nicht rechtzeitig abgegeben und musste das Finanzamt deshalb schätzen, wurde mangels Antrag keine Ermäßigung gewährt.

Bitte klären sie das mit dem zuständigen Finanzamt.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Bemessung der Grundsteuer nicht verfassungsmäßig war, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Eine Neuregelung der Grundsteuer wurde erforderlich, weil das Bundesverfassungsgericht festgestellt hat, dass die bisherige Bewertung verfassungswidrig ist. Daher musste der Gesetzgeber ein neues Modell entwickeln. Da die Grundsteuerberechnung nicht mehr mit der bisherigen vergleichbar ist, unterscheidet sich in der Regel auch der Hebesatz.

Aufkommensneutral heißt, dass es durch die Grundsteuerreform im Wesentlichen im Jahr 2025 nicht zu einer Erhöhung des Grundsteueraufkommens bei der Gemeinde gegenüber dem Jahr 2024 kommt. Der aufkommensneutrale Hebesatz ist der Hebesatz, bei dem dieses Ziel voraussichtlich erreicht wird. Auch bei angestrebter Aufkommensneutralität wird es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Die Grundsteuerhebesätze ab 2025 wurden in der Gemeinderatsitzung vom 16.09.2024 beschlossen.

Der Hebesatz gilt bis zu einer erneuten Beschlussfassung durch den Gemeinderat; längstens jedoch bis zum Ende des aktuellen Hauptveranlagungszeitraums (31. Dezember 2030).

Das Finanzministerium Baden-Württemberg hat die Bandbreite aufkommensneutraler Hebesätze nicht auf der aktuellen Datenbasis errechnet. D.h. es kann sein, dass eine Gemeinde durch den im Transparenzregister ausgewiesenen Hebesatz nicht das bisherige Grundsteueraufkommen erzielen würde. Dies kann u. a. dann der Fall sein, wenn noch nicht alle Grundstückseigentümer ihre Steuererklärung abgegeben haben bzw. die Finanzämter noch keine Messbescheide erlassen haben oder hierbei Fehler passiert sind. In diesem Fall muss die Gemeinde dies bei der Ermittlung des Hebesatzes berücksichtigen.

Da der Hebesatz mit dem jeweiligen Messbetrag multipliziert wird, sagt die Höhe des Hebesatzes allein nichts über die Höhe des zukünftigen Grundsteueraufkommens aus. Ob und inwieweit zur Erreichung des Grundsteueraufkommens 2024 der Hebesatz 2025 gegenüber dem bisherigen Hebesatz erhöht oder ermäßigt werden muss, hängt von der Veränderung der Summe der neuen Messbeträge im Gemeindegebiet gegenüber der Summe der bisherigen Messbeträge im Gemeindegebiet ab. Dies ist in den einzelnen Gemeinden sehr unterschiedlich und hängt durch das modifizierte Bodenwertmodell des Landesgrundsteuergesetzes, bei dem die Bebauung eines Gebäudes auf der Ebene der Bewertung unberücksichtigt bleibt, nahezu ausschließlich von der Höhe der Bodenrichtwerte ab. Abhängig von der Entwicklung der Bodenrichtwerte in den vergangenen Jahrzehnten kann die Summe der Bodenwerte zum 1. Januar 2022 und in der Folge die Summe der Messbeträge in einer Gemeinde höher oder niedriger sein als bisher.

In Gemeinden mit niedrigeren Bodenrichtwerten kann deshalb ein deutlich höherer Hebesatz als bisher nötig sein, um überhaupt ein Aufkommen in bisheriger Höhe zu erreichen.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil festgestellt, dass die bisherige Verteilung der Grundsteuer nicht verfassungsgemäß ist, daher wurde eine Neuregelung der Grundsteuer erforderlich. Dabei kann es teilweise zu deutlichen „Belastungsverschiebungen“ im Vergleich zu der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den einzelnen Nutzungen und örtlichen Lagen der Grundstücke kommen. Deshalb gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist. Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils auf. Die dadurch notwendige Grundsteuerreform musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre absehbar wiederum rechtswidrig gewesen.

Sofern der Messbescheid für das Objekt B bei der Gemeinde noch nicht vorliegt:

-          Haben Sie dafür einen Messbescheid vom Finanzamt erhalten? Bitte schicken Sie uns eine Kopie zu.

-          Wenn nein: Sobald dieser bei uns eingeht. Erhalten Sie auch für das Objekt B einen Grundsteuerbescheid. Ob schon ein Grundsteuermessbescheid verschickt wurde, erfahren Sie beim Finanzamt.

Die Festsetzung der Fläche bzw. die sonstigen Festsetzungen im Grundsteuerwertbescheid bzw. Grundsteuermessbescheid (Grundlagenbescheide) erfolgt durch das Finanzamt Tuttlingen. Die Stadtverwaltung ist bis zu einer möglichen Änderung an den bestehenden o.g. Grundlagenbescheid gebunden. Bitte wenden Sie sich an das Finanzamt.

Teilen Sie uns gerne per E-Mail (grundsteuer(at)spaichingen.de) die richtige Lagebezeichnung mit.

Wird der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind diese Personen nach § 10 Abs. 2 LGrStG Gesamtschuldner. In diesem Fall kann die Kommune von allen Gesamtschuldnern den gesamten Betrag fordern (insgesamt nur einmal); sie kann den Bescheid daher entweder an alle, mehrere oder nur einen Eigentümer schicken. Wir haben Sie als einen der Gesamtschuldner ausgewählt. Bitte leiten Sie den Bescheid an ihre Miteigentümer/Miterben weiter.

Wird der Steuergegenstand mehreren Personen zugerechnet, so sind diese Personen Gesamtschuldner. Wir haben Sie als Gesamtschuldner ausgewählt. Bitte geben Sie den Grundsteuerbescheid an Ihre Miteigentümer/Miterben weiter.

Sind die Angaben auf dem Messbescheid richtig?

-          Wenn ja: Diese Angaben wurden vom Finanzamt im Messbescheid festgesetzt. Wenn diese nicht richtig sind, wenden Sie sich bitte an das Finanzamt.

-          Bei Eigentumswechsel: Aufgrund des Kaufvertrags erstellt das Finanzamt automatisch einen neuen Messbescheid zum 01. Januar des auf den Kauf folgenden Jahres. Bis zur Bearbeitung durch das Finanzamt bleiben Sie steuerpflichtig. Sobald der Messbescheid des Finanzamts vorliegt, erhalten Sie von uns einen „Aufhebungsbescheid“. Bereits bezahlte Grundsteuer erstatten wir Ihnen dann.

Gegen Bescheide der Gemeinde kann grundsätzlich bei der Gemeinde (bzw. der Widerspruchsbehörde) Widerspruch eingelegt werden; also auch gegen die Grundsteuerbescheide. Gegen die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwertbescheide und Grundsteuermessebescheide) kann beim Finanzamt innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids Einspruch eingelegt werden. Die Kommune ist bei Erstellen des Grundsteuerbescheids an die Bescheide des Finanzamtes insbesondere den dort festgesetzten Messbetrag gebunden. Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z.B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist der Einspruch gegen den Messbescheid/ Grundsteuerwertbescheid beim Finanzamt zielführend. Denn die Gemeinde ist bei Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden. Dagegen ist bei falschem Hebesatz oder falscher Übernahme des Messbetrags aus dem Grundsteuermessbescheid Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid einzulegen.

Sofern sich die Bedenken ausschließlich gegen den Inhalt des Grundsteuerwertbescheids oder Messbescheids (z.B. Höhe des Grundsteuerwerts oder Messbetrag) richten, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht notwendig (und auch nicht sinnvoll).

Die Gemeinde ist bei Erlass des Grundsteuerbescheids an den Inhalt des Grundsteuermessbescheids bzw. Grundsteuerwertbescheids gebunden. Wenn die Gemeinde beispielsweise den festgesetzten Messbetrag in ihren Grundsteuerbescheid richtig übernommen hat, ist ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid in der Regel erfolglos und der Widerspruch wird von der Gemeinde (bzw. Rechtsaufsichtsbehörde) kostenpflichtig zurückgewiesenen. Soweit der Einspruch beim Finanzamt gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ist die Gemeinde verpflichtet, den daraus resultierenden Grundsteuerbescheid von Amtswegen entsprechend zu ändern. Eventuell zu viel gezahltes Geld erhalten Sie dann automatisch zurück. Ein separater Widerspruch ist hierfür weder notwendig noch zielführend!

Ein Einspruch beim Finanzamt entbindet nicht von der Verpflichtung die Grundsteuer zu bezahlen. Soweit ein Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid erfolgreich ist, ändert die Gemeinde in Folge den Grundsteuerbescheid und erstattet die zu viel gezahlte Grundsteuer zurück.